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多城土地調控加碼成“潮” 開發商如何突破高壓周期?

來源:運城房產信息網 2018-04-02 17:36
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2017年以來,樓市調控政策層出不窮,并逐漸從大城市向三四線城市延展,調控手段也日臻嫻熟,覆蓋售前、售中到售后。至今,仍有城市在連續升級調控政策,市場端“限購、限貸、限價、限售”疊加,土地端“競持、熔斷、評分、搖號”迭出。

尤其是土地端,出讓結構已經出現重大改變,“競自持”“限房價、競地價”等新出讓方式開始試水,共有產權房、租賃住房用地的比例明顯增多。

《每日經濟新聞》記者注意到,土地市場的變革,使開發商的生存環境受到進一步壓縮,如何盡較大可能從限制中爭取合理的發展空間,成為各類房企都不得不考量的重大問題。

樓市與土地雙管齊下 城市調控加碼成“潮”

2017年以來,樓市調控不斷加碼升級,并更強調點滴式、補丁式調控,即一方面通過政策試水、檢驗市場反應,再逐步加碼,預防調控用力過猛市場反轉冰封的情況;另一方面,因地制宜、防微杜漸,不斷堵塞監管漏洞,嚴防死守投機炒房,確保房價指數保持穩定。

這一輪調控的風向在土地端體現得頗為顯著。從土地出讓規則來看,2017年北京、上海等城市,在土地出讓時增加了限制性條件,如限定未來房屋售價、配建保障性住房和競拍自持面積等。

例如北京,出讓土地時就加入了“70/90政策”和“限房價、競地價”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態化。2017年11月16日,北京還提出2017~2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃,限價商品住宅、高端商品住宅、共有產權住宅以及租賃型住宅將構成2018年北京新房產品供應的多元化。

在土地供應結構上,共有產權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開始增加,這在北京是顯而易見的。中原地產統計數據顯示,2017年北京市共成交71宗住宅地塊,規劃建筑面積968.96萬平方米。其中,共有產權房面積達到300.77萬平方米,占住宅總規劃面積的31%;租賃住房面積91.44萬平方米,占住宅總規劃面積的9.4%;配建的限價商品房達到337.38萬平方米。

上海也不例外。2017年7月6日,上海市政府發布的《上海市住房發展‘十三五’規劃》中,主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應端質量等方面。

深圳則對人才住房給予更多支持,“招拍掛”出讓商品住房用地,土地溢價率超過一定比例的,由競價轉為競配建人才住房和保障性住房面積。

市場成交不斷下降 房企面臨“錢緊”

這一輪調控之下,房產市場反應明顯,地價下滑、成交打折、供應放緩、購房者入市等諸多現象隨之發生。

新城控股一等副總裁歐陽捷評價認為,從本質上說,限價是政府強制開發商打折銷售,對購房者是利好。但限價令又會吸引更多購房者入市,導致需求放大,加劇供不應求。

“由于許多城市實行限價,反而使得部分有資格的改善性購房需求提前釋放,搖身變成了合規的投資需求,這恰恰是供不應求的大城市開盤即售完的原因。因此,排除一二線城市供應減少的因素,目前成交量的下降并不明顯,也意味著潛在需求依然巨大?!睔W陽捷表示。

在其看來,目前的土地拍賣規則的關鍵在于:無論是加競保障房,還是競自持住宅,或是熔斷制,土地出讓模式需要穩定性。既然出臺新政,就應當考慮周全、一以貫之,這既是體現政府決策的嚴肅性、科學性,也是給市場一個正確的預期和導向,還可以給投標人一個穩定的、系統的競標規則,既兼顧管理目標,也體現公正公平。

而對于企業來說,限制之下反應可能更明顯,首先的反應就是“錢緊”。

安居客領頭分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,資金壓力是懸在企業尤其是中小房企頭頂上的一把劍。例如競自持方式就把房企由賣房角色轉變成房東角色,資金的回流期延長,如果沒有金融產品支持,房企的資金壓力可想而知。

另外,限房價也對房企的運營能力提出極大考驗,如何在房價收入有限制的基礎下,既保證房屋質量又能有合理的盈利空間,此并非易事。

“錢少了,最苦的當然還是中小房企。因為‘蛋糕’還要重新再分配,成長性更快的‘大象'會大塊切走更多的增量蛋糕,并搶奪銀行收回的存量信貸?!睆埐ㄖ毖?,未來中小房企可能更加邊緣化。

資金風險加重 房企應快速周轉穩定運營

在限購、限貸不斷擴展的形勢下,投資者逐漸退出,具有購房資格的客戶就像池子里的魚在不斷減少,客戶資源正變得少有,客戶正變得更加挑剔,競爭正變得愈加激烈。對于企業而言,難到只有降價這一招嗎?

歐陽捷直言,房企降價動機不強,但兩種情形不可不防:一是中小房企現金斷流、不得已甩貨出逃;二是大型房企客戶截流、拼全力搶奪市場。

“城市群的三四線城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進駐搶地,有的縣城土拍溢價率高達80%甚至160%?!睔W陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,殊不知,這些中小房企正被大房企帶進溝里,當市場或者政府不能接受地價帶動的房價增長時,不論是客戶選擇還是政府調控,這些房企都很難逃脫破產、爛尾、重組的結局,而且可能再無翻身機會。

“所以開發商首先要防患于未然,犧牲部分利益來維護社會和經濟穩定?!蓖瑫r歐陽捷指出,其次,房企應定期進行現金流壓力測試、資金盤點,加大融資力度和現金儲備,不浪費資金用于回購、分紅和參股,控制適度的投資節奏、絕不激進搶地,確保安全跨越市場波動期。

第三,房企還要加快進度、加力推廣、加速推盤,絕不浪費每一個客戶,老盤快速去存貨,新盤保守定價格,同時提前準備銷售應對預案,一旦降價出現,必定隨行就市。

張波則表示,房企的運營能力可以形容為“走鋼絲”,即“左右平衡、合理速度”,做好企業規??刂坪统杀就度雰身椀钠胶?,控制好企業的開發速度。

一般來說,規?;酱?,企業成本就越容易得到控制。但如果是取得“有條件”土地,則是越多越好,充分認清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤為重要。另外,在控制企業速度方面,則是開發進度和資金投入節奏把握更為重要,快周轉未必適合“限房價”地塊,快速大量投入也未必適合“自持地塊”。


編輯者:admin

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